今天大年三十，先祝大家新年快乐，2023年买房顺利！
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节日期间，一房一万推文依然是楼市干货奉上！
本文我们从楼市数据出发，来讲讲最近大家都在呼吁调整的“上海普宅标准”
先说观点：
已经沿用8年（2014-2022）的普宅标准确实应该适当调整，虽然在实际交易场景，有效性依然很高，但已经“名不副实”了（仅做为数据分析结果，无任何立场引导）
当然，需要调整并不是因为这个标准已经沿用了8年，而是从数据分析角度来看，现行的普宅标准有很大的提升空间
上海现行普宅标准：
五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）
内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套
话不多说，直接上图
内环内450万的普宅标准线，在2014年（图中蓝线）是非常合理的，覆盖二手房总量的约65.25%，而到了2022年，这个数字下降到了约25.97%，覆盖率不足三成，这个比例在内外环间、外环外下降更为明显
尤其是在内外环之间，普宅占环线二手住宅总量的比例仅为16.86%，相较于2014年下降约56%
所以，从上海二手房存量住宅市场价分布数据角度来看，现行的普宅标准已经有些脱节了，全上海只有不到三成的二手房住宅为普宅，换而言之，超7成的二手房被“豪宅”化，这明显有些“名不副实”
这一点在成交数据中有体现（上文主要讨论存量数据，下文主要讨论成交数据，特此说明）
因为2022年核验价影响和市场交易热情不高，我们用2021年的上海二手房成交数据作为案例分析
在2021年内环内所有的二手房成交中，普宅（网签总价450万以内的房源）成交占比约为62.58%，如果颗粒度聚焦到1000万以内的二手房住宅成交，这个占比则会进一步提升到70.55%
内外环间和外环外同样如此，在实际的交易场景，现行普宅标准的适用率在66-69%之间
而且，从各环线的二手房成交网签总价分布中，我们可以看到明显的“做低”现象，在靠近普宅标准的总价段，成交量有明显的放大，这里我们可以分成两种情况（也是普宅的两种适用场景）
1、增值税缴纳：普宅满二免征增值税，未满二全额征收；非普宅满二征收增值部分5.28%左右，未满二全额征收
2、首付比例：普宅二套首付5成；非普二套7成
从影响力来看，市场行为应该更趋向于第2点，那就是降首付，但实际上，目前上海普宅的应用场景，更多的是为了减少增值税，毕竟上海的普宅已经卑微到尘埃里了
我们来看各环线的典型“普宅”
内环内约32万套普宅，平均房龄1972年，平均面积39.28㎡
内环内「普宅」存量最多的小区是位于杨浦的凤城三村，有6000+套，加上凤城二村的存量，有共计近万套
凤城三村主要建成时间是1956年，小区市场价均价69240元/㎡，普宅存量套均面积：40.03㎡
内外环间约55万套普宅，平均房龄1987年，平均面积40.93㎡
内外环间「普宅」存量最多的小区是位于宝山的泗塘一村，有5800+套，加上泗塘X村的存量一起，有共计超过1.8万套
泗塘一村主要建成时间是1959年，目前小区市场价均价48820元/㎡，普宅存量套均面积：38.26㎡
外环外约89万套普宅，平均房龄1979年，平均面积70.29㎡
外环外「普宅」存量最多的小区是位于奉贤的江海新村，有6600+套
江海新村主要建成时间是1989年，目前小区市场价均价18030元/㎡，普宅存量套均面积：79.43㎡
除了外环外的普宅能勉强支持二套置业外，整个外环内的普宅距离二套改善都很远，更多的还是刚需上车，税费成为普宅的唯一场景
而且，随着2015年之后的两波行情，上海二手房价格已经今非昔比，增值税也就相当可观
举个例子：在内环内，市场价460万，当年买进价为160万，房子（满二）出售的时候就需要缴纳300万的差额增值税，约16万左右，如果是普宅，则无需缴纳增值税，如果是总价上千万的二手房，非普宅的增值税则会更高
总结一下
我们通过对比上海二手房的存量数据、成交数据可以看到，现行的普宅标准已经被市场价甩在身后，虽然在成交领域有一定适用性，但是更多是为了税费，5成首付几乎销声匿迹
面对当下“豪宅化”的二手房，普宅标准显得很“弱小”，保护刚需、压制高端市场的初衷也逐渐消失
那上海的普宅标准真的该调整吗？
上一个调整普宅标准的一线城市还要追溯到2019年的深圳，取消价格界定，单纯以面积和容积率来判定普宅，当时市场振奋，一定程度上也助力了之后深圳二手房市场的大行情
深圳普宅标准：小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下均为普通住宅，满两年可免征增值税
如果上海普宅标准取消价格界定，几乎就等同于放开二套首付限制，这显然不是上海楼市所需要的，毕竟上海二手房即使在2022年，成交量也是全国第一，成交活跃度有下滑，但远不到需要下猛药的程度
所以，上海普宅标准的调整依然是价格边界提高，从保护刚需的角度出发，适应当下楼市价格格局
至于该调整为多少？
笔者来抛砖引玉一下：可以按照每年各环线新房供应套均总价来灵活界定
毕竟普宅不只有二手房，你觉得呢？
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